辽宁热线-房产-贷款买房如何防止资金链断裂

近日来，银行房贷利率上涨，再加上政府出台了一系列调控政策，这使得一部分贷款购房者遭遇了资金链趋于紧张。那么贷款买房者如何才能防止资金链断掉呢？银行理财专家为此建议贷款人，方法有两种，一种是求助于银行延长贷款年限，另一种是主动置换房产。

　　承租人如何行使优先购买权

　　承租人在某种情况下的确具有优先购买权，但是并不是所有的承租人都具有优先购买权。这不，张先生和蒋先生由于在不同的情况下打官司，结果一个胜诉、一个败诉。

　　案例一：2001年3月5日，市民张先生租赁陈某的商铺房一间，租赁合同中注明租期五年，总租金81900元，一次性支付，双方签字后合同生效。2002年1月10日陈某以人民币26万元的价格将该房屋产权出让给李某，并办理了产权转让手续。张先生就此事与陈某协商未果。遂将陈某告上法庭，要求人民法院判令陈东与李夏文的房屋转让合同无效，并要求行使优先购买权。法院经审理判决，撤销陈某与李某签订的房屋转让合同，张先生在同等条件下享有优先购买权。

　　案例二：蒋先生承租了某房地产公司所有的某商业楼的一间房屋。房地产公司没有通知蒋先生将整栋大楼出售，他认为这侵犯了他的优先购买权，遂起诉至法院，要求确认房地产公司与他人签订的买卖协议无效。但是被告房地产公司认为，公司卖的是整栋楼，不是单卖蒋先生承租的房屋。所以，蒋先生不享有优先购买权。法院经过审理判决，被告的理由符合法律规定，市第二中级法院最终也判决驳回蒋先生的诉讼请求。

　　专家提醒：实际上，所谓的承租人的优先购买权是指在租赁合同的有效期内，出租人出卖租赁物时，承租人依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。

　　承租人在接到通知后的合理期限内（《民通意见》和《城市私有房屋管理条例》规定为3个月内）未作购买的意思表示或明确表示不予购买的，视为放弃优先购买权，但出租人需证明其已履行告知义务。

　　求助银行延长贷款年限

　　贷款人只要申请贷款时没有用足最长贷款期限，比如你只贷了10年，那么你就可以向银行提出申请，要求延长还款期限，可以延长到20年，这样就可以降低每月还款的额度。

　　一般情况下，银行通过调查，发现贷款人的确出现还款困难的情况，并且借款人在以往的还款中没有拖欠应还月供的不良记录，就会受理延长借款期限申请。借款期限变更后，银行将按新借款期限重新计算每月还款额度。

　　比如：某借款人购房时借了个人住房商业性贷款40万元，期限10年，等额本息还款法，每月还款额为4600多元。如果贷款人前往银行申请办理延长借款期限的服务，要求将借款期限延长为30年。银行调整还贷期限，他的每月还款额由原来的4600多元一下会降到2600多元，每月减少了2000多元，大大减轻还款负担。

　　另外，有的银行还允许借款人停止还款一段时间，条件是借款人遭遇工作或生活上的重大变故，比如失业、生病、受伤等。但一般停还的期限不长，最长不会超过一年。

　　自行置换房产

　　如果向银行求助没有成功，借款人还可以自己置换房产，缓解还款压力。有的购房者不顾自己的经济实力，盲目购买了地段好，面积大的房子，一旦遇到利率上涨或者工作变故，就会感到还款压力过大，无法负担。这时可以选择换租或换房的方法来解决问题。

　　比如，张先生购买了东二环附近一套房子，该房子面积很大。他每月的月供达到了5000元。最近他的工作出了点问题，收入水平下降。再加上利率上涨，他感到压力很大，于是他决定将房子出租。该套房子目前月租金约在4500 元左右，而同样面积的房子在外环线附近租金只有2500 元左右，于是，张先生将自己的房子出租，换租到外环线附近居住，这样，他每月就可以增加2000元的还贷资金，他一下感觉轻松了很多。

　　当然，这种换租法比较适合短期内资金发生困难的购房者，一旦经济情况好转，就可以立即恢复以前的生活。