辽宁热线-房产-拖办房产证我的违约金怎么算？

很多首次置业的人面对房产违约金都不知道该如何是好，违约金到底有什么规定，应该从什么时候算起，到底该支付多少，都是一个让人头疼的问题。

　　前两天，市区杨先生打来电话说：“我于2006年10月份买了一栋房子，但是一直以来开发商都没给我办出房产证，我想要开发商退房，可是开发商却不付给我违约金，不知
道违约金到底应该怎样算才算正确？

　　延迟办理房产证的违约金，是从合同约定的开发商提交办理房产证资料给房管局的期限（即第一个时间，不是第二个时间）届满起算，业主应当是第一个期限届满后2年内起诉开发商，或者通过特快专递发函给开发商，要求其支付延迟办理房产证的违约金，否则，每迟一天，就少一天违约金，直至没有了为止。因此，及时向开发商发函追讨延迟办证违约金很重要。业主可以委托律师向开发商发送律师函，可以在合同约定的期限届满后，即委托律师诉讼，至少在拿到房产证后立即委托律师诉讼，追讨延迟办理房产证的违约金。

　　合同是双方的合意，所以如果合同中对违约金的计算方式(包括起算日期、日利息、总数额等)已经做了约定，那么业主就可以按合同的约定要求违约金，追究发展商的违约责任。不过，如果没有约定就必须按照法律的规定来计算违约金。

　　计算违约金的起算日期分三种情况，第一，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第二，若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三，若标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从该三种期限届满起计算违约金。